Ablauf einer kombinierten Diagnose- und Sanierungsprüfung

Eine kombinierte Diagnose- und Sanierungsprüfung verbindet die optische Erfassung einer Fassade mit einer Wärmebildaufnahme und ordnet beides in einen strukturierten Ablauf ein. Ziel ist es, aus zwei unterschiedlichen Datenquellen ein gemeinsames, belastbares Bild des Gebäudezustands zu gewinnen. Dieser Beitrag beschreibt die vier typischen Schritte eines solchen Ablaufs.
Schritt 1: Optische und thermische Erfassung
Am Anfang steht die Datenerfassung per Drohne: hochauflösende Fotos und Videos im sichtbaren Spektrum sowie, sofern beauftragt, Wärmebildaufnahmen mit einer Infrarotkamera. Beide Aufnahmearten ergänzen sich: Die optische Aufnahme zeigt sichtbare Schäden wie Risse, abgelöste Putzteile oder Algenbefall, die Wärmebildaufnahme macht Temperaturunterschiede sichtbar, die mit bloßem Auge nicht erkennbar sind, etwa Wärmebrücken oder Hinweise auf Hohlstellen. Für aussagekräftige Thermogramme ist eine ausreichende Temperaturdifferenz zwischen innen und außen notwendig, weshalb dieser Teil der Erfassung häufig in der kälteren Jahreszeit stattfindet, während die optische Erfassung grundsätzlich ganzjährig möglich ist. Beide Aufnahmeflüge sollten möglichst aus vergleichbarem Abstand und Winkel erfolgen, damit sich die Bildausschnitte später eindeutig einander zuordnen lassen.
Zeitliche Trennung der beiden Aufnahmearten
In der Praxis finden optische und thermische Erfassung nicht zwingend am selben Tag statt. Während die optische Dokumentation weitgehend witterungsunabhängig ist, hängt die Thermografie von einer ausreichenden Temperaturdifferenz und ruhigen Witterungsbedingungen ab. Bei manchen Projekten wird deshalb zunächst die optische Erfassung durchgeführt und die Thermografie zu einem späteren, witterungsmäßig passenden Termin nachgeholt. Wichtig ist in diesem Fall, dass sich beide Aufnahmen anhand von Lageplan, Flugpfad oder Referenzpunkten eindeutig demselben Gebäudeabschnitt zuordnen lassen, damit die Auswertung im nächsten Schritt trotz der zeitlichen Trennung zuverlässig funktioniert.
Schritt 2: Auswertung und Priorisierung
Nach der Erfassung werden beide Datensätze gemeinsam ausgewertet. Auffälligkeiten aus der optischen Aufnahme werden mit den entsprechenden Bereichen im Thermogramm abgeglichen: Zeigt eine Stelle mit sichtbarem Riss im Putz auch im Thermogramm eine Temperaturauffälligkeit, ist das ein stärkerer Hinweis auf ein tatsächliches Problem als eine der beiden Auffälligkeiten allein. Auf dieser Grundlage lässt sich eine erste Priorisierung vornehmen – welche Bereiche zeigen mehrere übereinstimmende Auffälligkeiten und verdienen besondere Aufmerksamkeit, welche zeigen nur vereinzelte, für sich genommen unauffällige Abweichungen.
Warum die Kombination mehr zeigt als eine einzelne Methode
Der Mehrwert einer kombinierten Prüfung liegt im Abgleich zweier unabhängiger Datenquellen. Eine rein optische Prüfung übersieht Wärmebrücken und beginnende Hohlstellen, solange sich an der Oberfläche noch nichts zeigt. Eine reine Thermografie wiederum liefert isoliert betrachtet nur Temperaturmuster, deren Ursache offenbleibt – eine warme Fläche kann ebenso gut eine harmlose, konstruktionsbedingte Wärmebrücke wie ein beginnender Schaden sein. Erst der Abgleich beider Datensätze erlaubt eine fundiertere erste Einschätzung, welche Bereiche mit höherer Wahrscheinlichkeit ein tatsächliches Problem zeigen und welche eher unauffällig sind. Das ersetzt zwar weiterhin nicht die fachliche Bewertung aus Schritt 3, reduziert aber die Zahl der Stellen, die dafür im Detail geprüft werden müssen.
Schritt 3: Fachliche Bewertung
Die kombinierte Auswertung liefert einen priorisierten Befundkatalog, aber noch keine Sanierungsentscheidung. Diese fachliche Einordnung übernimmt im nächsten Schritt in der Regel ein Energieberater, ein Fassadenplaner oder ein ausführender Fachbetrieb. Er prüft die als auffällig markierten Bereiche vor Ort oder anhand der vorliegenden Daten genauer, ordnet sie in den baulichen und energetischen Gesamtzustand des Gebäudes ein und schätzt ein, ob eine punktuelle Reparatur ausreicht oder eine umfassendere Maßnahme sinnvoll ist. Bei sicherheitsrelevanten Befunden – etwa größeren Hohlstellen im Wärmedämmverbundsystem – kann zusätzlich eine Begutachtung vor Ort notwendig sein, da sich solche Bereiche aus der Luft zwar lokalisieren, aber nicht abschließend bautechnisch beurteilen lassen.
Aufwand im Vergleich zu einer Einzelmethode
Eine kombinierte Prüfung bedeutet gegenüber einer rein optischen Dokumentation zusätzlichen Aufwand, da ein zweiter Erfassungstermin für die Thermografie sowie eine aufwendigere Auswertung hinzukommen. Dieser Mehraufwand steht in der Praxis dem Vorteil gegenüber, dass sich die Zahl falscher Entwarnungen und unnötiger Nachprüfungen reduzieren lässt, weil Auffälligkeiten durch zwei unabhängige Datenquellen bestätigt oder relativiert werden. Ob sich der zusätzliche Aufwand im Einzelfall lohnt, hängt vom Gebäude, dem Vorwissen über den baulichen Zustand und dem Anlass der Prüfung ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.
Schritt 4: Entscheidung und Dokumentation
Am Ende des Ablaufs steht die eigentliche Entscheidung: ob, in welchem Umfang und mit welcher Methode saniert wird. Diese Entscheidung liegt beim Eigentümer beziehungsweise bei der Eigentümergemeinschaft, gestützt auf die fachliche Bewertung aus Schritt 3. Unabhängig von der konkreten Entscheidung empfiehlt es sich, den gesamten Ablauf – Aufnahmen, Auswertung, Bewertung und Entscheidung – zu dokumentieren. Das ist nicht nur für eine spätere Erfolgskontrolle nützlich, etwa durch eine Vergleichsmessung nach Abschluss der Arbeiten, sondern kann auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB relevant sein: Im Schadensfall liegt die Beweislast beim Eigentümer, und eine dokumentierte, nachvollziehbare Prüfhistorie kann dabei hilfreich sein.
Die vier Schritte im Überblick

SchrittWas passiertWer ist beteiligt
1. ErfassungOptische und thermische Aufnahme per DrohneDrohnenpilot/Dienstleister
2. AuswertungAbgleich beider Datensätze, PriorisierungDienstleister, teils mit Fachbetrieb
3. BewertungFachliche Einordnung der BefundeEnergieberater, Fassadenplaner, Fachbetrieb
4. EntscheidungBeauftragung und DokumentationEigentümer/Eigentümergemeinschaft

In der Praxis verteilen sich diese vier Schritte häufig auf mehrere Wochen bis Monate, insbesondere wenn die Thermografie witterungsbedingt auf einen späteren Termin verschoben werden muss oder mehrere Fachleute für die Bewertung in Schritt 3 eingebunden werden. Eine realistische Zeitplanung sollte diese Abhängigkeiten von Anfang an berücksichtigen, statt von einem einzigen, kurzen Termin auszugehen. Wer den Ablauf frühzeitig mit allen Beteiligten – Dienstleister, Fachbetrieb, gegebenenfalls Eigentümergemeinschaft – abstimmt, vermeidet unnötige Verzögerungen zwischen den einzelnen Schritten.
Recherchestand

Die Verkehrssicherungspflicht ergibt sich aus § 823 BGB; ein festes gesetzliches Prüfintervall existiert nicht und wird hier nicht behauptet.
Thermografie ist ein qualitatives, witterungsabhängiges Verfahren gemäß DIN EN ISO 6781-1:2023.
Die Beschreibung der vier Ablaufschritte ist eine vereinfachte, praxisnahe Darstellung und keine normierte Verfahrensvorschrift.
Angaben zum zeitlichen Rahmen (Wochen bis Monate) sind eine allgemeine praktische Einschätzung, keine feste oder belegte Zeitvorgabe.

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PSCoat als eine der möglichen Optionen in Schritt 4

In eigener Sache: PSCoat stammt von der Zurynski, Oezdogan & Co GmbH, die auch diese Seite betreibt – offengelegt, bevor das Produkt im Text vorkommt. Fällt die Entscheidung in Schritt 4 auf eine Beschichtung statt auf ein klassisches WDVS, taucht PSCoat als eine mögliche Option auf: eine dünnschichtige, nanotechnologiebasierte Beschichtung für Gebäudehüllen, Dächer und technische Anlagen, die sich gezielt auf zuvor identifizierte Problemstellen auftragen lässt. Welche Methode im konkreten Fall sinnvoll ist, bleibt weiterhin die fachliche Bewertung aus Schritt 3, nicht diese Anzeige. Details zum Produkt finden sich beim Anbieter PSCoat.